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【税收筹划】大连少缴城镇土地使用税和房产税的案例解析
时间:2021-01-25 15:38:37 点击:
 

少缴城镇土地使用税和房产税的案例解析

 

(一)案例资料

某房地产企业成立于20095月,经营范围包括房地产开发与经营、基础设施建设开发、投资管理与企业管理、园林绿化工程、停车场管理服务。该企业拥有的土地和房产较多,20163月,当地地方税务局稽查局对该企业的房产税和城镇土地使用税的纳税情况进行税务稽查。

 

(二)税务稽查方法

1. 了解城镇土地使用税的纳税情况

1)税务人员通过检查企业账簿资料、土地使用证、土地出让协议等资料,发现企业共有土地三幅。分别是外购办公楼占地,土地使用证面积是924平方米;开发建设的商业综合体占地面积为36000平方米;20158月刚刚受让的住宅开发用地97000平方米。

2)企业对办公楼占地及自营的商业综合体占地按规定申报了城镇土地使用税,但对20158月受让的住宅开发用地97000平方米未申报城镇土地使用税。税务人员决定进一步了解20158月受让的住宅开发用地,未申报缴纳城镇土地使用税的原因。

3)税务人员通过询问和审阅土地出让协议等资料了解到,该企业通过受让取得的土地为非耕地,一直空置未使用。虽然已与国土部门签订了土地受让协议,协议约定了交付土地的时间20158月,但是由于近期房地产市场不景气,企业资金比较紧张,所以受让土地后并没有对该幅土地开工建设,一直处于空置状态。而且土地出让金企业只付了40000万元,尚欠10900万元,也没有办理土地使用证。企业财务人员解释,由于该幅土地存在企业违约被国土部门收回的可能性,因此,企业没有申报缴纳城镇土地使用税。

2. 了解房产税的纳税情况

1)通过检查企业账簿资料、房产税纳税申报表等资料,了解到该企业的办公楼按规定申报缴纳的房产税正确。

2)税务人员检查该企业开发建设的商业综合体相关会计核算资料发现,该项目已全部完工验收,企业也已经将其从“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目,反映出该企业开发建设的商业综合体主要用于出租。税务人员在对商业综合体的实地走访调查发现,该商业综合体尽管经营得比较红火,但目前还有部分商铺尚未对外租出,处于空置状态。企业为了加强商铺招租力度,考虑新进场的商户要对门店进行装修,根据商铺面积的大小、租赁期限的长短,该公司分别给予租户30天到90天不等的免收租金期限。在免收租金期限内承租人可以实际使用房产,无须支付租金,免收租金期限满后按规定支付租金。

3)经检查企业账簿记录及相关纳税资料,该企业只对收取的租金按规定缴纳了房产税,对处于空置状态以及处于免收租金期限的房产未申报缴纳房产税。税务人员指出,上述两种状态的房产需要缴纳房产税。财务人员解释,对处于空置状态的房屋,属于企业开发产品,对企业而言是一种产品,不需要缴纳房产税;该企业开发建设的商业综合体是用于对外出租的,且租出的商铺都与出租户签订了租赁协议,商业综合体应按照租金收入申报缴纳房产税,没有租金收入就不应该申报缴纳房产税,免收租金期间不应缴纳房产税。

 

(三)相关税法解析

1. 受让土地没有开工建设,是否需要缴纳城镇土地使用税的税法解析

1)《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定,新征用的土地,依照下列规定缴纳土地使用税:征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。

2)该企业通过受让取得的97000平方米土地为非耕地,已与国土部门签订了土地受让协议,协议约定了交付土地的时间为20158月,根据上述规定,该企业应于协议约定交付土地的次月起,即20159月开始缴纳土地使用税。

3)已知该土地所在地段的适用税额为6/平方米,截止到20163月,该企业应补缴7个月的城镇土地使用税,由于城镇土地使用税按年计算。

因此,应补缴的城镇土地使用税=6×97000×(7÷12=339500(元)。

2. 房产免收租金期限间,是否需要缴纳房产税的税法解析

1)《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

2)根据上述规定,免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。该公司在免收租金期间应按照房产原值申报缴纳房产税。

3)税务人员通过逐笔核对,最后确认免收租金期间该企业应补缴房产税159300元。

3. 对于空置房,是否需要缴纳房产税的税法解析

1)国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔200389号)第一条规定,鉴于房地产开发企业的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品。因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2)上述规定是针对房地产企业开发建设的商品房用于出售的情况,在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,不征收房产税。而该企业开发建设的商业体是用于出租而非用于出售,并且开发的房产全部已经完工验收,企业也已将其从“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目,应当认为该商业综合体是企业自用建造的商品房。对于房地产企业专门用于对外出租建造的商业房产,应视同一般企业建造房产,按规定缴纳房产税。

3)国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔200389号)第二条第四项规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

4)根据上述规定,该企业应自商业综合体交付之次月起计征房产税和,对于企业因各种原因未能租出去的部分,应按房产原值缴纳房产税。税务人员通过核对计算,最后确认处于空置状态的房产应补缴房产税296200元。(四)稽查处理结果

1)根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的相关规定,要求该企业补缴城镇土地使用税339500元。

2)根据房产税的相关政策,要求该企业补征房产税455500元(159300+296x200)。

3)根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定,从税款滞纳之日起至税款实际缴纳之日止,按日加收万分之五的滞纳金。

税务人员认为,企业因对相关政策理解偏差造成少缴税款,没有对该企业进行处罚。

 

(五)借鉴与思考

城镇土地使用税和房产税是对企业保有资产环节征收的税,纳税人应明确只要是经营用房地产,必然要涉及这两种税。本案例中的情况在实际中是比较多见的,很多纳税人认为房地产未使用或未取得收益就不需要缴纳相关税金,纳税人应认真学习税法相关规定,正确申报缴纳城镇土地使用税和房产税,避免出现纳税错误。

1. 对未使用的土地应区分情况进行税务处理

在城镇土地使用税的处理上,如果是企业与土管部门签订了受让协议,但由于未拆迁等不属于企业自身的原因而实际无法使用土地的情况,可以和税务部门协商免交城镇土地使用税。而对于因企业自身原因而未使用土地,是不可以免征城镇土地使用税的,应于协议约定交付土地的次月起,开始申报缴纳城镇土地使用税。

2. 正确处理免收租金和无租金使用的房产税缴纳

对于免收租金的涉税行为,根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010121号)第二条规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由房屋产权人按照房产原值缴纳房产税。对于无租金使用的涉税行为,根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009128号)第一条规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴房产税。

从财政部、国家税务总局的两个房产税规定来看,同样是不收取租金使用房产的行为,一个是规定由房屋产权所有人按房产原值缴纳的房产税;另一个是规定由使用人按房产余值代缴。无偿使用他人房产与免租金期间使用他人房产,表面看来使用人都无须支付租金给房产所有人,但两者有着本质的区别,其税务处理也是不同的,纳税人应认真体会正确处理。

3. 明确房地产开发企业开发房产的目的合理纳税

国税发〔200389号规定了房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税,但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。在实际操作中,纳税人应根据房地产开发企业开发房产的目的合理纳税,如果立项开发的是对外出售的商业及住宅用房等房地产,在售出前是不需要缴纳房产税的。如果立项开发是自用办公楼或者专门用于对外出租的商业等房产,则应视同一般企业建造房产一样,按规定缴纳房产税。


 

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